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“得房率”被重新定義瞭。在一些特殊情景下，“得房率”並非指實際使用面積與建築面積的比例，而是具有購房資格的買傢，在購買某個樓盤時可能得到的購房幾率。
近期上海幾個豪宅，“三義原木桌板｜三義原木桌板工廠得房率”創下瞭新低。
不久前中糧海景壹號上千人排隊買房還沒過去多久，地產界就被瑞安房地產在上海所開發翠湖天地的僅三成的“得房率”震驚瞭。118套房源有385組買傢來搖號認籌，超過半數是以公司名義來搖號認購。值得註意的是，該樓盤一套房子最低總價3500萬元，最高的7500萬。如以公司名義購房，契稅加第一年房產稅的成本，就高達135萬元。
“有很多客戶對這個樓盤表示瞭很高的興趣。但公證處搖號公告結果出來之前，也沒想到有這麼高的認購比例。”第一太平戴維斯住宅銷售部高級董事唐華表示，過去兩年滬高檔房供應很少，但買傢置換需求很強。此次需求得到釋放後，隨著更多項目的入市，未來豪宅市場未必能持續如此高的溫度。
118套房源385組客戶認籌
4月本是樓市傳統的淡季，然而上海豪宅的火爆認購，卻讓上海樓市在這個淡季出現前未所有的高溫。
4月10日上海市東方公證處一則市中心豪宅樓盤認籌搖號的公告，就因為如此低的“得房率”而刷爆瞭朋友圈。公告顯示，由瑞安房地產開發的上海翠湖天地雋薈即將推出118套房源，前來認籌的買傢多達385組。這意味著開發商推出的一套房，三個買傢當中隻有一位能買到。
這385組參加認購搖號買傢，均是有資格、有意向，也有實力購買豪宅的買傢。豪宅有多受追捧、買傢實力有多強勁，從豪宅的價格以及其高昂的成本中，得到最好的印證。
此次翠湖天地雋薈推出的戶型為290平米和390平米的大平層，預售證的單價范圍在12萬-19萬元/平米之間。即此次瑞安房地產所推出的房源，一套面積最小、最低單價的房子，總價也要3500萬元，而總價最高的一套豪宅總價近7500萬。購房者認購的前提條件之一，先繳納500萬元的認籌金。
有開發商告訴記者，買豪宅的往往不是首次置業，而按二套房首付款不低於五成來看，首付款的最低起點是1750萬元。“買豪宅的也有做按揭的，但比例非常小。相當一部分是一次性付清，很多人不想在銀行裡有貸款記錄。”上海一傢高檔樓盤銷售人員說。
豪宅買傢所面對的競爭者，不隻是個人，還有公司。
根據公示結果，這385組認籌客戶中，持中國大陸身份證的客戶有125組，非中國大陸個人客戶46組。此外還有214組則是以公司名義來購買的，即公司客戶組，占到認籌55.6%的比例。
第一太平戴維斯研究部助理董事張琳告訴記者，公司購買房產並非新鮮事物，已在上海、香港等城市存在很長時間。但公司購房的成本，卻比個人購房要高得多。
“公司購房雖然不受限購影響，但其購買成本和持有成本都不低，並非平常人可承受。”張琳表示，公司買房除瞭需一次性付清全部房款，契稅為3%較普通商品房高一倍，轉讓時隻能通過股權轉讓方式，其出手途徑較少。
據瞭解，以公司名義購得的房產在持有環節，在上海每年還需繳納一定比例的房產稅。其稅費為房產原值七折的基礎上，每年按1.2%的稅率繳納房產稅。
以此來推算，翠湖天地雋薈一套價格最低3500萬的房子，若以公司名義來購買，除瞭要繳105萬元契稅，每年還要繳納約29.4萬元的房產稅。即第一年的稅費成本，就要135萬元。
一套價格最高7500萬的豪宅，以公司名義購買，除瞭繳225萬元契稅，每年還要繳納63萬元的房產稅。
價格倒掛 被看漲後市
不止是單價高、總價多，稅費成本也相當驚人。但如此高的門檻，依然沒能擋住市場上大量人群對上海豪宅的向往。
中糧前灘壹號4月拿到預售證後，引來上千人排隊數小時到售樓處認購，其火熱度較翠湖天地有過之而無不及。公開資料顯示，中糧前灘壹號共推出437套房源，銷售均價8.5萬元/平米。據今日房產從開發商處獲得的數據，當天共發出3500個號，除去廢號、棄號，該樓盤實際認籌數量約3100組。
這意味著中糧前灘壹號的“得房率”，隻有14%。這不僅創下今年上海豪宅認購人最多的紀錄，也是滬豪宅項目中“得房率”最低的樓盤。
4月首個公佈認購搖號的翠湖天地雋薈，以及超過3000人排隊買中糧豪宅，隻是上海近期上市豪宅中的兩個樓盤。
據瞭解，4月份上海將有包括信達泰禾上海院子、融創濱江壹號院、靜安府、大寧金茂府等8個高檔住宅項目拿到預售證，並預計在不久後上市。此次紮堆上市的豪宅有3個在內環內，5個在中環內，其售價多在10萬元/平米上下。
從單價來看，除瞭翠湖天地雋薈以12萬-19萬元/平米的價格占據單價榜首，有媒體報道融創濱江壹號院的售價約11萬元/平米，或成為本輪上市豪宅中單價第二高的樓盤。位列其後的信達泰禾上海院子均價9.5萬元/平米，大寧金茂府均價約9.4萬元/平米。
雖然紮堆上市的豪宅數量預計會超過千餘套，從供應量來看已經不小，但市場上的買傢通過搖號認購的熱情仍然持續高漲。
據新浪樂居統計，春節後上海推出22個豪宅及普通商品房，這其中10個樓盤認購人數超過推盤套數。而“得房率”偏低的，多為豪宅。
與翠湖天地及中糧海景壹號相仿的是，同濟融創玫瑰公館推出瞭266套房源，但前來搖號認購的人數多達860人，“得房率”不到30%。靜安府單價雖然高達9萬元/平米，但推出的319套房源，有563組客戶來搖號認購，“得房率”也隻有56%。
對於上海豪宅市場購買力的強勁，業界認為主要有供應量及預期兩方面的原因。
仲量聯行研究部高級董事姚耀指出，一套豪宅的總價至少在2000萬元以上，購買力之強勁的確驚人。但另一方面，此前市場此類產品在供應上也出現一些空檔期。
“在此之前，上海高檔房已經有三個季度沒有供應，市場處於相對饑渴狀態。”姚耀認為，在此背景下第一批項目入市，容易引來很高的關註。
而看多後市預期，則是豪宅被熱捧的另一個原因。
據瞭解，中糧前灘壹號周邊二手房價格在9萬到10萬左右，高於新盤預售台北原木餐桌｜台北原木餐桌工廠價。而翠湖天地早期房齡12年的二手房，單價也要在十五六萬左右，目前新房最低價隻有12萬，價格倒掛明顯，有客戶認為，雖然購買成本高，但按現在的行情，穩賺。
姚耀認為，受嚴格預售證制度影響，同區域豪宅新房售價低於二手房，豪宅市場出現一二手倒掛，讓自住及投資買傢看到瞭潛在機會。加之市場看多樓市的預期非常強，因此才會形成滬豪宅市場如此壯觀的景象。不過買傢對豪宅表現如此高的熱度，恐怕隻是柚木實木餐桌｜柚木實木餐桌推薦階段性的現象，是否會持續下去還要看此後幾個豪宅項目入市後的表現。
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